EXERCICE PROFESSIONNEL DU DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER - 16/03/2020

1. METHODOLOGIE DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER
 

La définition du mot méthodologie indique : ensemble des méthodes et techniques d’un domaine particulier. C’est l’étude systématique par l’observation. Ce cheminement méthodologique permet un recueil de données le plus exhaustif possible. L’analyse des données, complétée ou non par les éléments de preuves, comme des prélèvements par exemple, viendra poser et confirmer un diagnostic de situation à un moment donné. La démarche diagnostique est un cheminement du raisonnement à partir de l’observation, des connaissances acquises, des compétences et de l’expérience. La démarche diagnostic comprend aussi les tests, essais, mesures et recherches de preuves afin d’aboutir à un diagnostic, en référence à la norme de chaque domaine. Elles orienteront aussi vers des conseils et/ou recommandations, voire vers une obligation d’actions complémentaires selon l’état de conservation ou de dégradation du bâti: prélèvements, suivis, déclarations, mise en sécurité, travaux, surveillance périodique, etc. Cela afin de protéger les populations, les biens immobiliers et garantir des vices cachés lors d’une  transaction immobilière.

2. ELEMENTS COMMUNS A TOUS LES DIAGNOSTICS.
                         a)  Les éléments préalables pour une bonne préparation de la mission.
 Description et information détaillée (appartement, étage, n° de porte, etc.) sur la mission et les lieux par le donneurd’ordre

Périmètre de repérage, adresse du bien, nom et adresse du propriétaire, nom des occupants du logement, nature des diagnostics àréaliser

Documents relatifs au bien : date du permis de construire, références cadastrales, certificats de conformité, travaux réalisés avec les dates, plans et croquis, rapports antérieurs de missions diagnostiques, modalités d’accès et de circulation, factures énergétique, d’entretiens du bien, des appareils et tout document contribuant à bien évaluer lasituation.
 

Présence sur le site d’une personne ayant une connaissance deslieux.
Information aux occupants locataires oupropriétaires

Cette liste est non exhaustive. Il s’agit d’identifier le bien objet de la mission, de préparer l’ordre de mission en y précisant le coût et la durée prévisible, les domaines d’applications du ou des diagnostics, les responsabilités respectives.

Ces éléments seront nécessaires, d’une part, à justifier sa présence et l’intervention sur site (organisation- matériel- moyens) et, d’autre part, à l’élaboration du rapport relatif à chaque domaine concernés par la mission. Leur analyse contribue :
 

A la qualité et à la sécurité de la mission derepérage.
A la détermination de la nature des contrôles à effectuer, des objectifs et/ou risques couverts selon le domaineA évaluer les besoins et précautions à prendre afin de remplir la mission (gestion des risques liée à l’activité dediagnostic)

L’opérateur joint également l’attestation sur l’honneur conformément à l’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation (indépendance – impartialité-compétences–  organisation et moyens appropriés – assurancesouscrite)
 

b) Le repérage sur site, facilité par une bonne préparation en amont, est structuré selon les normes en vigueur et suit une chronologie:
 

Transmission du rapport au donneur d’ordre (et/ou autorité le cas échéant) par lettre avec accusé deréception.

3. LE DIAGNOSTIC PLOMB
 

Les documents règlementaires visent à renforcer la lutte contre le saturnisme lié à l’habitat. La référence législative est l’arrêté du 19 aout 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb (CREP). L’arrêté, qui remplace celui du 25 avril 2006, a une date d’entrée en vigueur au 1^er janvier 2012, il décrit les modalités de réalisation du constat de risque d’exposition au plomb qui consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements du bien immobilier afin d’identifier ceux contenant du plomb, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les situations de risque de saturnisme infantile ou de dégradation du bâti.

L’obligation de réaliser un CREP concerne les logements construits avant le 1^er janvier 1949 depuis le 26 avril 2006 pour la vente de logement et lors de travaux susceptibles de provoquer l’altération substantielle des revêtements sur les parties communes. Depuis le 12 aout 2008 le CREP a été étendu aussi aux locations d’immeubles et généralisé sans conditions de travaux aux parties communes toujours pour les logements construits avant le 1^er janvier 1949. Le CREP a pour objectifs :
 

   D’informer le propriétaire, et le cas échéant les occupants d’un logement ou d’un immeuble, sur la présence de revêtements contenant du plomb dans le bien, y compris les revêtements extérieurs aulogement.

   De permettre à l’opérateur qui réalise le constat de signaler à l’agence régionale de santé les situations de risque de saturnismeinfantile.

   De permettre à l’opérateur qui réalise le constat d’identifier les situations de dégradation du bâti susceptibles de porter gravement atteinte à la santé ou la sécurité des occupants, et de les signaler à l’agence régionale desanté.

   De fournir des éléments sur la présence de plomb aux personnes susceptibles de réaliser des travaux de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements (diagnostic avant travaux oudémolition).
 

La   recherche   de   canalisation   en   plomb   ne  fait  pas      parti du champ d’application duCREP.

Le diagnostic a une durée de validité illimitée en cas de mesure négativeou inférieure au seuil de 1mg/cm2 ; En cas de mesure positive >1mg/cm2 elle est de 6 ans pour la location et de 1an pour la vente partie privative. Pas de durée pour les parties communes.

Les résultats du CREP doivent permettre de faire une évaluation du risque :
 

La norme de référence est la norme NF X 46-030 d’avril 2008.Cette norme précise les termes et définitions tels qu’ils s’appliquent dans le protocole CREP. Il s’agit d’un langage unique permettant à l’opérateur et aux destinataires du rapport d’identifier de quoi il s’agit. Ces termes seront repris dans la méthodologie pratique du protocole CREP.

ainsi que dans différentes formes de peintures pour ses propriétés couvrantes, imperméable, résistant aux agents biologiques, bouche pores, blanc parfait.
 

Les dangers pour la santé humaine ont fait émerger une prise de conscience et la réglementation a permis une évolution dans les règles de prévention, le dépistage des effets toxiques, dans les mesures d’interdiction des sources d’expositions et dans les moyens d’analyse et de surveillance.

Le plomb a des effets toxiques pour la santé humaine. L’intoxication aigüe est rare car consécutive à une ingestion massive de plomb. Les manifestations aigües sont plus souvent en lien avec une intoxication chronique par l’effet d’accumulation dans l’organisme. Après absorption, le plomb imprègne et se trouve stocké dans les tissus mous (reins-cerveau-foie-rate) et majoritairement dans le squelette à plus de 90% avec une demi-vie allant de 20 à 30 ans. Ces effets touchent les grandes fonctions de l’organisme selon le la toxicocinétique présentée dans le tableau suivant :

VOIE D'ENTREE

•Voiedigestive:nourriture,boissons, mainssales(comportementpicachezl'enfant),deglutitiondeparticules inhalées (>5µm)

•Voie Pulmonaire: fumée, poussières, particules (0.1 à 0.5 µm + hydrosolubilité)

•Voie cutanée: en cas de plaie ou de contact produitschimiques

•TOLERANCE ABSORPTION JOURNALIERE DE750µg/J

ABSORPTION

•Pulmonaire: au niveau des alvéoles passage dans le sang (hématies) et distribution à tous lesorganes

•Digestive: Transport actif au niveau de l'intestin et diffusion passive dans lesang

DISTRIBUTION

•Dans le sang: 1 à 2% de la quantité présente dans l'organisme dont 98%de la fraction sont intraérythrocytaires (globules rouges), le reste est plasmatique liée aux protéines

•Tissus mous: 5 à 10% de la dose interne (rate-foie-thyroïde- reins-cerveau). Traverse la barrière placentaire chez la femme enceinte avec un risque de contamination foetal (avortement - retard croissance)

•Osseuse: 90% de la dose interne (75%chez enfant)- risque de relargage massif en cas de déminéralisation étendue (fracture, ostéoporose, tumeur osseuse, immobilisation prolongée, stress physiologique)


ELIMINATION

•Urinaire: excrétion majoriaire à >75%

•Fécale: 15 à20%

•Lactée: concentration dans le lait de 2 à 30µg/L pour femme non exposée auplomb

•Autre: phanères, sueur, sécrétions bronchiques,bile

 

Des traitements médicaux permettent grâce à des chélateurs, associés à une forte hydratation, de réduire l’intoxication ou l’imprégnation mais la partie stockée dans l’os cortical n’est pas mobilisable par l’EDTA (Ethylene Diamine Tétra Acetic acid) pour être éliminée. L’os cortical (dur) peut contenir jusqu’à 75% du plomb fixé sur l’os, sa demi vie est de 20 à 30 ans. Le plomb ne peut donc être retiré que partiellement de l’organisme.

Il est donc primordial de prendre des précautions pour éviter ou réduire l’exposition au plomb:

 Eviter la production de poussières lors de travaux (décapages, ponçage, grattage, percements importants,démolition)

        Privilégier un environnement peu chargé en poussières d’origineindustrielle

Privilégier le recouvrement des surfaces dégradées par papier peint, toile de verre, papier à peindre, carrelage pour les pièceshumides

Remplacer les éléments démontables : plinthes, portes, fenêtres selon l’état de dégradation desrevêtements

Hygiène de vie et règles hygiéno-diététiques / Tolérance absorption journalière de 750µg/J et imprégnation lente au cours de la vie sauf pour les enfants en particulier de moins de 6ans.

o   Par exemple, le tabagisme représente un apport important pour les fumeurs, à raison de 8 à 23 µg de plomb par cigarette. Il suffit de 30 à 40 cigarettes/jours pour atteindre le taux d’absorption journalière recommandé.

o   Les apports alimentaires en fonction de la teneur en plomb : crustacés et mollusques, fruits secs, chocolat, pain et panification sèches (ANSES- EAT2)

La mission de l’opérateur en diagnostic sur le constat des risques d’exposition au plomb doit lui permettre d’identifier les situations de dégradations du bâti susceptibles de porter gravement atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants ou des personnes susceptibles de réaliser des travaux de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements. La méthodologie prévue par la règlementation est d’appliquer une méthode protocolisée dénommée protocoleCREP.